Калькулятор налога со сдачи квартиры НДФЛ

Если вы сдаёте квартиру в аренду, вы обязаны платить налог с этого дохода. Многие собственники ошибочно считают, что «если договор не оформлял — налог платить не надо». Это опасное заблуждение. С 2025 года ФНС активно использует данные из банков, Росреестра и даже объявлений на Avito и ЦИАН для выявления «теневых» арендодателей.

В этой статье вы узнаете:

• Какой налог платить со сдачи квартиры в 2024 году — 13% или 30%?
• Как рассчитать сумму налога самостоятельно
• Когда и как подавать декларацию 3-НДФЛ
• Что будет, если не платить налог
• Как легализовать доход: самозанятость, патент или УСН

А в конце — подробная инструкция, как использовать онлайн-калькулятор налога со сдачи квартиры в 2025 году, чтобы за 30 секунд узнать, сколько вы должны государству.

Налог со сдачи квартиры в 2025 году: что изменилось?

В 2025 году основные правила налогообложения доходов от аренды остались прежними, но усилился контроль:

• Ставка НДФЛ — 13% для резидентов РФ (проживание в стране ≥183 дня в году), 30% — для нерезидентов.
• Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года.
• Оплата налога — до 15 июля следующего года.
• Штрафы за неуплату — от 20% до 40% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

Важно: даже если вы сдаёте квартиру родственнику «без договора», доход считается полученным, и налог платить нужно. ФНС может запросить информацию у банка, если на ваш счёт регулярно поступают одинаковые суммы.

Кто должен платить налог со сдачи квартиры?

Обязанность платить налог возникает у любого физического лица, получающего доход от сдачи жилья, независимо от:

• Наличия официального трудоустройства
• Формы договора (устный или письменный)
• Способа получения денег (наличные, перевод на карту, криптовалюта)

Исключение — если вы зарегистрированы как самозанятый или применяете патентную систему налогообложения (ПСН). В этом случае вы платите другой налог (4% или 6%), но освобождаетесь от НДФЛ и 3-НДФЛ.

Как рассчитать налог со сдачи квартиры в 2024 году?

Формула расчёта НДФЛ проста:

Налог = Годовой доход × Ставка налога

Где:

• Годовой доход = ежемесячная арендная плата × количество месяцев сдачи
• Ставка = 13% (резидент) или 30% (нерезидент)

Пример 1: Резидент РФ

Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽ в месяц в течение 10 месяцев в 2024 году.

• Годовой доход: 40 000 × 10 = 400 000 ₽
• Налог: 400 000 × 13% = 52 000 ₽

Пример 2: Нерезидент РФ

Вы — гражданин другого государства, сдаёте квартиру в Москве за 50 000 ₽ в течение всего года.

• Годовой доход: 50 000 × 12 = 600 000 ₽
• Налог: 600 000 × 30% = 180 000 ₽

Обратите внимание: налог рассчитывается с полной суммы дохода. Вычеты (например, на ремонт или коммуналку) при уплате НДФЛ не применяются, если вы не ИП.

Можно ли уменьшить налог?

Да, есть легальные способы снизить налоговую нагрузку:

1. Стать самозанятым (НПД)

Если вы сдаёте квартиру физическим лицам, вы можете зарегистрироваться как самозанятый и платить:

• 4% — если сдаёте физлицам
• 6% — если сдаёте юрлицам или ИП

Плюсы: не нужно сдавать декларацию, налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог».

Минусы: лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год.

2. Патентная система налогообложения (ПСН)

Доступна ИП. Стоимость патента зависит от региона и площади квартиры. В Москве (2024) — от 12 000 ₽ за год за квартиру до 50 м².

Плюсы: фиксированная сумма, не зависит от реального дохода.

Минусы: нужно быть ИП, оформлять патент заранее.

3. Упрощённая система (УСН)

Также только для ИП. Ставка — 6% с доходов или 15% «доходы минус расходы».

Важно: если вы уже получили доход в 2025 году как физлицо, вы не можете «задним числом» применить эти режимы. Но с нового года — вполне.

Как подать декларацию 3-НДФЛ?

Декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года за 2025 год. Способы подачи:

1. Личный кабинет ФНС — самый удобный способ. Декларация заполняется автоматически на основе ваших данных.
2. Программа «Декларация» — скачивается с сайта ФНС, заполняется на компьютере, отправляется через ЛК или на флешке в инспекцию.
3. Бумажная декларация — в налоговую инспекцию по месту жительства (не рекомендуется).

В декларации указываются:

• Доходы от сдачи имущества (код 1400)
• Реквизиты договора аренды (если есть)
• Банковские реквизиты для уплаты налога

Даже если договор устный — декларацию подавать всё равно нужно.

Что будет, если не платить налог со сдачи квартиры?

ФНС имеет право:

• Начислить штраф 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ)
• Начислить пени за каждый день просрочки
• Подать в суд и взыскать долг через приставов
• В редких случаях — возбудить уголовное дело по ст. 198 УК РФ (если уклонение крупное — от 900 000 ₽)

С 2023 года ФНС получает данные от банков о поступлениях от «арендодателей». Если на ваш счёт ежемесячно приходят 30–50 тыс. ₽ от разных людей — это повод для запроса пояснений.

Как использовать онлайн-калькулятор налога со сдачи квартиры в 2025 году?

Наш калькулятор позволяет за 30 секунд рассчитать:

• Ваш годовой доход от сдачи
• Сумму налога к уплате (13% или 30%)

Пошаговая инструкция:

1. Введите ежемесячный доход от сдачи квартиры (в рублях). Например: 35 000.
2. Укажите, сколько месяцев вы сдавали жильё в 2025 году (от 1 до 12).
3. Выберите ваш статус: резидент РФ (13%) или нерезидент (30%).
4. Нажмите кнопку «Рассчитать налог».

Результат отобразится мгновенно. Вы увидите:

• Общий доход за год
• Сумму налога к уплате
• Ставку, по которой произведён расчёт

Калькулятор учитывает только базовые правила НДФЛ. Если вы ИП или самозанятый — используйте специализированные расчёты.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если сдаю квартиру родственнику?

Да, если вы получаете деньги. Даже между близкими родственниками доход считается полученным. Исключение — если договор безвозмездного пользования («без платы»), но тогда это не аренда.

Могу ли я не платить налог, если сдаю посуточно?

Нет. Посуточная аренда — это предпринимательская деятельность. Без регистрации ИП или самозанятости вы нарушаете закон.

Как подтвердить доход, если деньги получал наличными?

Формально — никак. Но вы всё равно обязаны задекларировать доход. ФНС может запросить объяснения, если у вас дорогое имущество при низком официальном доходе.

Можно ли не подавать декларацию, если налог уже удержан?

Нет. При сдаче квартиры физлицу налог не удерживается — вы сами рассчитываете и платите его. Декларация обязательна.

Что делать, если я не платил налог несколько лет?

Подайте уточнённые декларации за последние 3 года (срок давности). Уплатите налог и пени. Штраф может быть снижен, если вы заявили добровольно.

Заключение

Сдача квартиры в аренду — это не только источник дохода, но и обязанность перед государством. В 2025 году проще и выгоднее платить налог легально, чем рисковать штрафами и проверками.

Используйте наш калькулятор налога со сдачи квартиры в 2025 году, чтобы точно знать, сколько вы должны. Это займёт меньше минуты, но сэкономит вам время, нервы и деньги в будущем.

Если вы только начинаете сдавать жильё — подумайте о регистрации как самозанятый. Это самый простой и дешёвый способ легализовать доход в 2025 году.